[꿈꾸는 2040] 무너지는 지역 건설사와 수분양자들의 고민- 김선남 위민연구원 이사·변호사
2024년 06월 25일(화) 00:00 가가
지난 1월 국토교통부에서 발표한 광주 미분양 주택은 860세대였는데 4월 통계에서는 1721세대까지 증가해 4개월만에 약 2배 가량 늘었다. 최근 지역 건설사인 한국건설에 이에 중견 건설사인 남양건설도 광주지방법원에 법인회생 신청을 하여 법정관리에 들어갔다. 잇따른 건설사의 부도 원인은 공사 자재비 인상과 공기가 연장되는 등 건설업계의 악재가 계속되는 것을 꼽을 수 있다. 또 다른 이유는 고분양가와 지난해부터 도시공원일몰제로 급증한 신규분양 공급이다. 아파트 분양가가 시민들이 감당하기 힘든 만큼 많이 올라 청약에 대한 수요 자체가 줄어든 상태이다.
건설사의 부도로 인해 아파트 청약을 하여 분양받은 수분양자의 고민도 깊다. 현재 아파트의 중도금과 잔금을 납입하는 사람들은 2년 전 분양계약을 맺은 상태에서 예상치 못한 고금리 정책으로 인해 어려움에 내몰렸다. 수분양자는 은행의 주택담보대출 고금리 정책에 따라 연 5%로 중도금과 잔금을 대출받아 이자와 원금을 상환하기 힘든 상황에 이르렀다. 대부분 국내 아파트 분양은 후분양이 아닌 수분양자에게 분양대금을 받아 공사를 진행하는 선분양 방식을 취하고 있는데 많은 돈을 지급해야 하는 수분양자 입장에서는 시간과 기회비용에 큰 손해를 볼 수밖에 없는 구조이다.
건설사가 법정관리에 들어간 경우 나머지 공사 진행과 지연되는 이자납입에 대해 어떻게 대처해야 하는지 궁금해 하는 사람이 많다. 다행히 건설사가 법정관리에 들어갔다고 하더라도 선납한 계약금과 중도금에 대해서는 크게 달라질 것은 없다. 아파트 분양이 종료된 후 사업자의 부도 및 사업포기 등으로 나머지 분양일정을 진행할 수 없을 때, HUG가 준공을 책임지거나 분양계약자가 납부한 계약금 및 중도금을 환급해 주는 제도가 있는데 바로 ‘주택분양보증’이다.
아파트의 경우 주택법이 적용되는데 주택법 제15조에는 30세대 이상 분양을 하는 경우 건설사는 반드시 HUG의 주택분양보증에 가입되어야 분양공고를 낼 수 있도록 정하고 있다. 다만 오피스텔 분양은 주택법이 적용되지 않고 건축물분양에관한법률이 따로 정하고 있는데, 분양계약 당시 반드시 따로 확인해야 한다.
주택분양보증에 가입된 경우 주택사업자가 사업포기로 분양을 진행할 수 없는 경우 아파트 감리공정률이 80% 이상이면 HUG가 경쟁입찰을 통해 새로운 건설사를 선정해 준공을 책임지거나 또는 수분양자가 미리 납부한 분양계약금과 중도금을 반환해 준다. 만일 수분양자의 3분의 2 이상이 기납부한 분양대금 반환을 요구하는 경우에는 주택보증보험공사에서 1개월 이내에 환급을 받을 수 있다. 다만 HUG에서는 부도시점에서 분양계획서상의 납부액까지만 보증을 하기 때문에 건설사 부도이후 납부한 중도금은 돌려받기 어려울 수 있다. 이때는 HUG에서 새로운 계좌를 지정하기 전까지 중도금 납부는 중단해야하며 그때까지 낸 중도금에 대해서는 연체이자가 발생하지 않는다.
건설사 부도로 입주자 모집공고에 정한 입주예정일을 지났더라도 지체배상금을 HUG로부터 받을 수 없으나 HUG가 선정한 건설사가 새로 통보한 입주예정일을 지난 경우에는 초과일수에 따라 주택분양계약서에 정한 지체배상율로 계산한 금액을 받을 수 있다. 발코니 확정비용 등은 HUG가 정하는 보증대상에서 제외된다.
그렇다면 수분양자가 아파트 분양 자체를 거부하고 분양계약을 해제할 수 있느냐이다. 대법원은 “HUG가 일방적으로 선택권 행사를 게을리 채 방치하는 경우 수분양자들은 이미 지급한 분양대금의 이자를 상환해야하고 피고가 분양이행을 고집할 경우에도 수분양자로서는 언제 입주할지도 모르는 가운데 대금지급의무를 이행할 수밖에 없고 다른 주택을 구할 수도 없는 처지에 놓이게 된다. 따라서 중도금을 돌려받을지, 완공된 아파트에 입주할지 선택할 권리는 수분양자에게 있어야 한다”고 판결하여 수분양자가 계약 해지를 자유롭게 선택하도록 하였다.
현재 부동산 문제의 핵심은 수요자들의 소득대비 가격이 너무 높다는 것이다. 부동산 가격이 소득으로 감당할만한 수준까지 충분히 낮아지면 수요 거래가 활성화되는 것이 자연스러운 현상이다. 정부는 가격의 급등과 급락의 과정에서 발생하는 부작용에 최소한으로 관여하고 나머지 부분은 자본주의 시장원리에 따라 스스로 균형을 찾도록 하면서 극복하는 것이 자연스러워 보인다.
주택분양보증에 가입된 경우 주택사업자가 사업포기로 분양을 진행할 수 없는 경우 아파트 감리공정률이 80% 이상이면 HUG가 경쟁입찰을 통해 새로운 건설사를 선정해 준공을 책임지거나 또는 수분양자가 미리 납부한 분양계약금과 중도금을 반환해 준다. 만일 수분양자의 3분의 2 이상이 기납부한 분양대금 반환을 요구하는 경우에는 주택보증보험공사에서 1개월 이내에 환급을 받을 수 있다. 다만 HUG에서는 부도시점에서 분양계획서상의 납부액까지만 보증을 하기 때문에 건설사 부도이후 납부한 중도금은 돌려받기 어려울 수 있다. 이때는 HUG에서 새로운 계좌를 지정하기 전까지 중도금 납부는 중단해야하며 그때까지 낸 중도금에 대해서는 연체이자가 발생하지 않는다.
건설사 부도로 입주자 모집공고에 정한 입주예정일을 지났더라도 지체배상금을 HUG로부터 받을 수 없으나 HUG가 선정한 건설사가 새로 통보한 입주예정일을 지난 경우에는 초과일수에 따라 주택분양계약서에 정한 지체배상율로 계산한 금액을 받을 수 있다. 발코니 확정비용 등은 HUG가 정하는 보증대상에서 제외된다.
그렇다면 수분양자가 아파트 분양 자체를 거부하고 분양계약을 해제할 수 있느냐이다. 대법원은 “HUG가 일방적으로 선택권 행사를 게을리 채 방치하는 경우 수분양자들은 이미 지급한 분양대금의 이자를 상환해야하고 피고가 분양이행을 고집할 경우에도 수분양자로서는 언제 입주할지도 모르는 가운데 대금지급의무를 이행할 수밖에 없고 다른 주택을 구할 수도 없는 처지에 놓이게 된다. 따라서 중도금을 돌려받을지, 완공된 아파트에 입주할지 선택할 권리는 수분양자에게 있어야 한다”고 판결하여 수분양자가 계약 해지를 자유롭게 선택하도록 하였다.
현재 부동산 문제의 핵심은 수요자들의 소득대비 가격이 너무 높다는 것이다. 부동산 가격이 소득으로 감당할만한 수준까지 충분히 낮아지면 수요 거래가 활성화되는 것이 자연스러운 현상이다. 정부는 가격의 급등과 급락의 과정에서 발생하는 부작용에 최소한으로 관여하고 나머지 부분은 자본주의 시장원리에 따라 스스로 균형을 찾도록 하면서 극복하는 것이 자연스러워 보인다.
