도심도 외곽도 ‘高高’… 수익만 쫓는 민간개발 ‘그만’
2010년 03월 31일(수) 00:00 가가
<제3부> 주거도시 광주 ③ 아파트만 올라가는 도시
광주시의 주택보급률이 지난해 103.7%로 이미 100%를 초과했음에도 불구하고 지역 내에서는 다량의 주택공급을 목표로 하고 있는 아파트 개발이 계속되고 있다. 저출산으로 인구 정체·감소가 우려되고 미분양과 건설불경기 속에서도 단독주택지역이나 도심 자투리땅에 아파트만을 지어야 하는 지 지역 내 논의가 시급하다는 지적이다.
광주지역 내 대형 크레인이 바쁘게 움직이는 곳은 어김없이 아파트 건설현장이다. 건설 불경기, 미분양 등에도 불구하고 아파트 건설 현장은 여전히 늘어만 가고 있다. 저출산으로 인구 정체·감소가 우려되고 있는 실정에서 대규모 인구가 집적하는 아파트 단지의 수는 꾸준히 증가하면서 ‘과다 공급’ 논란도 일고 있다.
광주시의 주택보급률은 지난 2008년 이미 101.5%로 100%를 넘어섰으며, 지난해 103.7%를 보이고 있다. 고층 아파트를 중심으로 주택보급이 늘어나면서 노후한 단독주택에는 빈 집이 급증하고 있다. 이로 인해 단독주택지역의 공동화 및 범죄 증가 등이 되풀이되고, 이는 다시 단독주택지역의 아파트 개발을 부추기고 있는 것이다.
인구 증가 없는 새 아파트의 공급은 노후 단독주택이나 공동주택의 거주민들의 이탈을 부추기게 되는 이른바 ‘풍선효과’를 초래하게 된다.
또 도시의 구조도 바뀌고 있다. 광주시의 외곽에 해당됐던 상무·첨단·일곡·진월·수완 등 택지개발지구의 아파트 개발로 인해 광주는 중심상업지역에는 중층 이하의 상업·업무시설이, 외곽은 고층의 공동주택이 들어서게 됐다. 그러나 구도심 재개발·재건축·도시환경정비사업이 추진되면서 구도심 주택가에 초고층 공동주택이 계획돼 광주는 ‘아파트’ 없이는 설명할 수 없는 ‘아파트 도시’가 돼가고 있는 것이다.
◇ 광주시 아파트 통계=지난해 현재 광주의 세대 수는 48만5천112가구인데 반해 주택 수는 50만2천821호에 달한다. 1만7천709호는 주인이 없거나 1가구 2주택인 셈이다. 이 주택 중 단독주택은 16만1천210호(32.1%), 아파트와 연립주택 등 공동주택은 33만8천611호(67.9%)를 차지하고 있다. 공동주택은 지난 2008년 32만7천311호에서 1만1천300호가 늘어난 반면 단독주택은 1천965호가 증가하는 데 그쳤다. 이 통계는 완공돼 분양된 것을 기준으로 했으며, 따라서 현재 공사 중이거나 계획 중인 공동주택까지 포함한다면, 이 차이는 더 벌어질 것으로 추정된다.
10년 전 광주시는 주택 수 37만7천42호인데 반해 세대 수는 42만898가구로 집 없는 세대가 4만3천856가구에 달했다. 따라서 공급이 절실히 필요했으며, 이후 공동주택의 수는 25만3천343호에서 10년 만에 8만5천268가구가 급증했다.
◇ 아파트 개발 가속화 배경=광주시의 아파트들은 정부의 주택공급 우선 정책과 때를 같이 하며 늘어갔다. 우선 1972년 ‘주택개발촉진법’과 1980년 ‘택지개발촉진법’으로 인해 도시지역의 시급한 주택난 해소를 명분으로 내세워 도시 내·외곽에서 택지 취득·개발 규정을 대폭 완화했다. 이로 인해 1980년대 광주시 외곽 곳곳에 아파트를 중심으로 한 택지가 개발됐다. 지난 1981년 염주지구를 시작으로 31개소 2천467만8천571㎡에 이르는 택지가 개발됐고, 올해 말 완공을 앞두고 있는 효천2지구(국민임대) 등이 개발 중에 있다. 이 택지개발을 통해 공급된 주택 수는 19만720호이며, 이 중 공동주택이 89.4%인 17만6천244호를 차지하고 있다.
이 같은 택지개발 이외에도 도심 내 학교나 군부대 등 공공기관 이전 부지에 대한 아파트 개발은 2002년 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 본격화됐다. 이 법에는 도심 내 공장·학교·군부대 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인해 발생하는 부지와 그 주변지역에 대한 양호한 환경을 확보하기 위한 ‘제1종 지구단위계획’을 수립하도록 규정했으나, 이는 이들 부지에 대한 아파트 단지 개발을 촉진하는 결과를 낳게 됐다. 제1종 지구단위계획을 수립할 경우 ‘종 상향’을 통해 용적률, 즉 건축 가능 층수를 높여줬기 때문이다. 예를 들어 해당 부지에 대해 도로·경관 등에 대한 계획을 제시할 경우 과거 12층까지 가능했던 해당 부지의 층수제한을 20층까지 올려준 것이다.
또 2003년 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 의해 도심 내 단독주택지역·공동주택지역·상업지역 등을 아파트로 개발하는 근거가 마련됐다. 이에 따라 도시 외곽에는 택지, 도심 내 자투리땅이나 이전부지, 구도심 일대 단독주택지역이나 노후 상업지역 등 광주시 전 지역에 대한 아파트 개발이 가능하게 됐다.
◇ 아파트만 지을 것인가?=아파트 개발의 원인은 높은 수익률에 있다. 층수가 높아질수록 수익은 그만큼 늘어난다는 단순논리다. 도심 외곽의 싼 토지를 택지 개발 및 공급을 맡은 공공기관, 즉 당시 한국토지공사나 대한주택공사, 광주시도시공사, 자치구 등이 개발해 수익을 올린 뒤 이를 건설업체들에게 되판다. 건설업체들은 여기에 또 수익을 붙여, 대규모로 분양하면서 이익을 챙기게 된다.
또 도심 내 학교나 공공기관 이전지 역시 아파트를 개발할 수 있는 제2종일반주거지역으로 분류돼 있는데다, 지구단위계획을 수립할 경우 고층 개발이 가능한 제3종일반주거지역 등으로 ‘종 상향’을 해주면서 지구단위계획은 업체들의 이익을 대변하는 대표적인 수단이 돼 버렸다.
구도심 내 단독주택지역 및 상업지역은 도시 외곽의 택지나 도심 내 공공기관 및 자투리땅에 들어선 아파트로의 인구 유출이 계속되면서 땅 값이 하락하고, 도로나 공원 등 도시기반시설에 대한 공공투자가 미흡해지면서 쇠락하게 됐다. 따라서 구도심 주민들은 이주를 위한 재개발·재건축·도시환경정비 등에 나설 수 밖에 없었다. 애초 구도심 일대는 고밀도·고층 개발을 염두에 둔 것으로, 도시 외곽 택지보다 더 높은 층수의 개발이 가능하다는 점이 ‘매력적’이었다. 이 같은 원인으로 수요공급의 기본적인 원칙과 상관 없는 초고층 아파트의 무분별한 공급만이 반복되게 된 것이다.
/윤현석기자 chadol@kwangju.co.kr
인구 증가 없는 새 아파트의 공급은 노후 단독주택이나 공동주택의 거주민들의 이탈을 부추기게 되는 이른바 ‘풍선효과’를 초래하게 된다.
또 도시의 구조도 바뀌고 있다. 광주시의 외곽에 해당됐던 상무·첨단·일곡·진월·수완 등 택지개발지구의 아파트 개발로 인해 광주는 중심상업지역에는 중층 이하의 상업·업무시설이, 외곽은 고층의 공동주택이 들어서게 됐다. 그러나 구도심 재개발·재건축·도시환경정비사업이 추진되면서 구도심 주택가에 초고층 공동주택이 계획돼 광주는 ‘아파트’ 없이는 설명할 수 없는 ‘아파트 도시’가 돼가고 있는 것이다.
◇ 아파트 개발 가속화 배경=광주시의 아파트들은 정부의 주택공급 우선 정책과 때를 같이 하며 늘어갔다. 우선 1972년 ‘주택개발촉진법’과 1980년 ‘택지개발촉진법’으로 인해 도시지역의 시급한 주택난 해소를 명분으로 내세워 도시 내·외곽에서 택지 취득·개발 규정을 대폭 완화했다. 이로 인해 1980년대 광주시 외곽 곳곳에 아파트를 중심으로 한 택지가 개발됐다. 지난 1981년 염주지구를 시작으로 31개소 2천467만8천571㎡에 이르는 택지가 개발됐고, 올해 말 완공을 앞두고 있는 효천2지구(국민임대) 등이 개발 중에 있다. 이 택지개발을 통해 공급된 주택 수는 19만720호이며, 이 중 공동주택이 89.4%인 17만6천244호를 차지하고 있다.
이 같은 택지개발 이외에도 도심 내 학교나 군부대 등 공공기관 이전 부지에 대한 아파트 개발은 2002년 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 본격화됐다. 이 법에는 도심 내 공장·학교·군부대 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인해 발생하는 부지와 그 주변지역에 대한 양호한 환경을 확보하기 위한 ‘제1종 지구단위계획’을 수립하도록 규정했으나, 이는 이들 부지에 대한 아파트 단지 개발을 촉진하는 결과를 낳게 됐다. 제1종 지구단위계획을 수립할 경우 ‘종 상향’을 통해 용적률, 즉 건축 가능 층수를 높여줬기 때문이다. 예를 들어 해당 부지에 대해 도로·경관 등에 대한 계획을 제시할 경우 과거 12층까지 가능했던 해당 부지의 층수제한을 20층까지 올려준 것이다.
또 2003년 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 의해 도심 내 단독주택지역·공동주택지역·상업지역 등을 아파트로 개발하는 근거가 마련됐다. 이에 따라 도시 외곽에는 택지, 도심 내 자투리땅이나 이전부지, 구도심 일대 단독주택지역이나 노후 상업지역 등 광주시 전 지역에 대한 아파트 개발이 가능하게 됐다.
◇ 아파트만 지을 것인가?=아파트 개발의 원인은 높은 수익률에 있다. 층수가 높아질수록 수익은 그만큼 늘어난다는 단순논리다. 도심 외곽의 싼 토지를 택지 개발 및 공급을 맡은 공공기관, 즉 당시 한국토지공사나 대한주택공사, 광주시도시공사, 자치구 등이 개발해 수익을 올린 뒤 이를 건설업체들에게 되판다. 건설업체들은 여기에 또 수익을 붙여, 대규모로 분양하면서 이익을 챙기게 된다.
또 도심 내 학교나 공공기관 이전지 역시 아파트를 개발할 수 있는 제2종일반주거지역으로 분류돼 있는데다, 지구단위계획을 수립할 경우 고층 개발이 가능한 제3종일반주거지역 등으로 ‘종 상향’을 해주면서 지구단위계획은 업체들의 이익을 대변하는 대표적인 수단이 돼 버렸다.
구도심 내 단독주택지역 및 상업지역은 도시 외곽의 택지나 도심 내 공공기관 및 자투리땅에 들어선 아파트로의 인구 유출이 계속되면서 땅 값이 하락하고, 도로나 공원 등 도시기반시설에 대한 공공투자가 미흡해지면서 쇠락하게 됐다. 따라서 구도심 주민들은 이주를 위한 재개발·재건축·도시환경정비 등에 나설 수 밖에 없었다. 애초 구도심 일대는 고밀도·고층 개발을 염두에 둔 것으로, 도시 외곽 택지보다 더 높은 층수의 개발이 가능하다는 점이 ‘매력적’이었다. 이 같은 원인으로 수요공급의 기본적인 원칙과 상관 없는 초고층 아파트의 무분별한 공급만이 반복되게 된 것이다.
/윤현석기자 chadol@kwangju.co.kr
