부동산 시장이 전국뿐만 아니라 광주에서도 냉각되어 재고(구축) 아파트 가격은 하락하는데, 신축 아파트 분양 가격은 치솟는 상황이 발생하고 있다. 얼마 전 광주 서구 쌍촌동 호남대 이전 부지에 ‘상무센트럴자이 아파트’를 평당 3천만 원 넘게 분양하여 세간의 관심이 집중되었다. 청약 경쟁률도 예상보다 높아서 광주에 그 비싼 아파트를 찾는 수요층이 많다는 것에 또 한번 놀랐다.

하지만 분양 가격 상승은 정부가 지난해 9월 규제 지역 중 일부를, 올해 1월에는 서울 네 개 구만 남기고 전국적으로 해제하면서 예견되었다. 그동안 광주 전역은 규제 지역 중 ‘조정 대상 지역’에 묶여서 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리 지역으로 규제하였다. HUG는 투기 과열 지구, 조정 대상 지역 등 규제 지역에서 30가구 이상의 주택을 선분양하는 경우, 분양가가 주변 시세와 같은 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식의 ‘고분양가 심사제’를 통해 분양가를 관리하였다. 이제는 규제 완화로 인해 정부의 가격 규제 시스템이 사라지고 일반 분양가 결정 권한이 민간에게 주어지는 ‘분양가 자율화’가 되었다.

1970년대 말부터 정부가 신규 아파트의 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하도록 규제하여 왔다. 이로 인해 일반적으로 신제품 가격이 구제품보다 더 비싸야 정상인데도 유독 주택 시장에서는 이와 반대의 현상을 강제하여 프리미엄을 필연적으로 발생시켰다. 구축 아파트와 신축 아파트 가격의 차이 즉 프리미엄이라고 불리는 시세 차익이 토지 공급자, 아파트 건설사, 분양 당첨자 등 누구의 몫으로 되는가가 정부 정책의 핵심이다.

시세 차익을 만든 주체라고 생각하는 아파트 공급업체의 입장에서는 본인들의 몫이라고 생각할 것이다. 결국 HUG의 고분양가 심사 해제 즉 분양가 자율화와 함께 공급업체는 신축 아파트 가격을 주변 시세에 맞춰 분양 가격을 올리고 있다. 사실 국토부 실거래가 자료에는 지난해 6월에 봉선동에서 평당 3천 4백만 원의 거래 사례가 올라와 있어 광주에서 평당 3천만 원 아파트는 그다지 놀랄 만한 소식은 아니다.

부동산 업계에서 광주의 마지막 남은 최고 입지라는 평을 받고 있는 ‘상무센트럴자이 아파트’ 공급업체는 아마도 봉선동 아파트 가격을 참고로 프리미엄을 가져가기 위해 평당 3천만 원 정도를 설정했을 것이다. 그렇다면 앞으로 분양가가 어디까지 오를까? 입지 조건이 동일하다면 신규 아파트 가격이 가장 높기 때문에 당연히 주변 최고 시세에 근접할 때까지 더 오를 가능성이 크다.

‘상무센트럴자이 아파트’의 파격적인 고분양 가격이 광주 지역 주택 시장에 미치는 영향은 먼저 조만간 분양하려는 구시가지 재개발 및 재건축사업이나 민간 공원 특례 사업 아파트의 분양가 결정에 크게 미칠 것이다. 금리 인상, 건축 자재 상승 그리고 정부의 규제 완화 등으로 추진 중인 사업지구의 분양가 상승은 예견되었으나, 어느 정도 선에 결정할지는 공급업체 간 서로 눈치를 보는 상황이었다. 상무센트럴자이의 초고분양 가격이 평당 2천만 원에 형성되어 있던 수요자의 심리적 저항선을 끌어올림으로써 신규 아파트 분양가는 평당 2천만 원대 초반까지 훌쩍 올라갈 것 같다.

그리고 ‘상무센트럴자이의 고분양가는 재고 아파트 가격이 하락하고 거래량이 감소하고 있는 현재 상황에서 아파트 시장 전체에 대한 영향은 그다지 크지 않을 것 같다. 럭셔리한 최고급 아파트가 들어서는 인근 주변은 덩달아 입지 조건이 좋아지면서 아파트 가격은 상승할 것이다. 하지만 2019년 농성동에서 2천만 원 초반 초고가 아파트를 분양하였으나, 이로 인해 광주 아파트 시장에서 가격이 전반적으로 상승했다는 정보를 접하지 못했다.