올 하반기에도 집값이 서울 등 수도권을 중심으로 상승하고 지방 침체가 이어질 것이라는 전망이 나왔다.

7일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 최근 국회에서 개최한 ‘주택공급 활성화 방안’ 세미나에서 올해 주택시장 전망과 함께 공급 대책이 제시됐다.

주산연은 윤석열 정부 출범 이후 고금리, 시장 침체, 공사비 급등 등으로 최근 3년간 연평균 주택 착공 물량이 21만호씩 감소해 3년간 63만호 규모의 공급 부족이 누적돼 있고 수요 증가와 맞물려 주택시장 불균형이 심화되고 있다고 진단했다.

최근 수년간 세대 도달인구 증가(연평균 74만명), 결혼 건수 증가(2025년 전망 23만 3000건), 가구수 증가(연평균 32만명), 등록외국인 급증(2024년 기준 142만명) 등으로 기본 주택 수요가 확대되고 있는 반면 인허가, 착공, 분양, 준공 실적은 대부분 예년 평균치를 밑돌며 공급이 뚜렷하게 위축되고 있다는 게 주산연의 설명이다.

주산연은 서울의 경우 고금리 국면에서도 일부 인기지역 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 반등하고 있으며, 올해 전체 서울 집값이 3.0% 상승할 것으로 전망했다. 수도권도 1.5% 상승이 예상되고 있다. 하지만 지방은 지방 대도시의 미분양 적체와 경기 침체 여파 등으로 -1.2% 하락이 예상되며, 이 같은 양극화 추세는 당분간 지속될 것이라고 전망된다.

하반기 주택금융 여건도 주목된다. 올해 미국의 기준금리가 소폭 인하될 가능성이 제기되면서, 국내 주택담보대출 금리도 3.9% 수준으로 하향 안정세를 이어갈 전망이다.

주산연은 “금리 인하는 눌려있던 매수 수요의 재활성화를 자극할 수 있는 요인”이라면서 “4분기 중 수도권과 서울을 중심으로 다시 가격이 올라갈 가능성이 있다”고 말했다.

전세 시장 역시 상승 흐름을 보이고 있다. 2024년 아파트 입주물량이 지난 2~3년 평균 대비 10만호 이상 줄어든 데다 집값 상승에 따른 가구 분화가 전세 가격을 키우고 있다. 전세의 월세 전환이 확대되고 있음에도 수도권과 서울의 전세가격은 각각 0.9%, 1.5% 상승이 예상된다. 지방 전세가격은 -0.4%로 전망됐다.

이번 세미나에서는 민간과 공공 주택공급 활성화를 위한 다양한 정책 제언도 나왔다.

주산연은 민영주택 공급 활성화를 위해 기본형·표준건축비 현실화, 브릿지론 등 금융 조달 여건 개선, 잔금대출 규제 완화, 지방 미분양 해소 대책, 중과세 부담 완화, 도심 노후 중대형 상업업무용 빌딩 재건축 허용, 공실 많은 지식산업센터 주거 전환 등 제도 개선안을 제시했다.

또한 재건축·재개발 등 도시정비사업의 경우 조합원의 자기 부담 수준에 따라 사업 추진 가능성이 좌우되므로 도시정비사업 활성화를 위해 과도한 개발이익 환수가 자제돼야 한다고 지적했다.

주산연은 “현재 수도권 인기지역의 가격 상승세는 6·27 대책으로 잠시 진정된 상태지만 이는 노무현·문재인 정부 사례처럼 3~6개월의 단기 효과에 그칠 수 있다”며 “신속하고 강력한 공급 대책 없이는 다시 시장이 과열될 가능성이 높다”고 경고했다.

/김해나 기자 khn@kwangju.co.kr