광주시의 지나친 건축 규제로 기업들의 투자가 축소되고 있다는 지적이 주택건설업계를 중심으로 확산하고 있다.

과거 광주시가 도시 경관 저하를 이유로 상업지역 내 주상복합, 오피스텔 등의 용적률은 낮추고, 비주거시설 비율은 올리면서 기업 입장에서 사업성이 떨어졌기 때문이다.

상업지역 내 소규모 주상복합 및 오피스텔은 심화되고 있는 구도심 공동화를 해소할 뿐만 아니라, 최근 평당 2000만원이 넘는 고분양가 속에서 청년과 저임금 소득자와 같은 주거 취약계층에게는 절실한 주거지라는 점에서 규제 완화가 설득력을 얻고 있다.

28일 광주시와 주택건설업계에 따르면 시는 지난 2019년과 도시계획조례 개정을 통해 상업지역 내 주거복합건축물(주상복합)의 용적율을 400% 이하로 제한하고 비주거용 용도의 의무면적 비율을 기존 10%에서 15%로 상향했다. 또 과거 비주거로 인정됐던 오피스텔을 비주거 의무면적비율에서 제외하기로 했다.

이어 2021년에는 또다시 도시계획조례 개정을 통해 오피스텔의 용적률을 400% 이하로 제한하도록 했다.

광주시는 두 차례의 조례 개정을 통해 상업시설 확대를 통해 경기침체와 원도심 공동화를 해소하려고 했지만, 오히려 건설업계는 사업성 악화로 선뜻 투자에 나서지 못하고 이에 따른 지역 건설 경기 악화를 초래했다는 게 업계의 분석이다.

특히 상업시설 확대는 경기침체로 미분양된 상가만 늘어나면서 공실률만 늘리고 있다는 지적이 나온다.

당장, 지난 2022년 1분기 4%였던 광주지역 소규모상가 공실률은 지난 2023년 1분기 8.7%까지 치솟았고, 작년 4분기에는 무려 10.1%를 기록하고 있다.

또 상업지역 내 주상복합과 오피스텔에 대한 소비자 수요가 크다는 점도 주목해야 한다. 광주시가 규제하기 전 광주 노후 상업지구인 광주시 북구 신안동과 광산구 쌍암동, 서구 농성동, 치평동 등지에 들어선 주상복합과 임대주택, 오피스텔 등은 기존 구도심 거주자를 비롯해, 목돈이 부족한 사회초년생, 저임금근로자부터 큰 인기를 끌고 있으며, 현재도 마찬가지다.

특히 최근 광주지역 민간아파트 평당(3.3㎡) 분양가가 2000만 원을 넘어간 상황에서, 규제 완화를 통한 주상복합, 임대주택 등을 구도심 속 비교적 저렴한 주거지를 확대해 이들의 주거 욕구를 충족해 줄 수 있는 대안이 될 수 있기 때문이다.

주택업계는 광주시의 규제가 타 지자체와 비교해봐도 지나치다고 지적하고 있다.

타 지자체는 상업용지의 효율성은 떨어진 지 오래고, 도심주택공급은 한계에 직면해 있어 규제 완화에 나선 것으로 나타났다.

대전시의 경우 공공기여조건을 충족할 경우 상한용적률을 적용하고 있다. 주거비율 90% 미만인 경우 상한 용적률을 최대 1300%까지 적용하고 있다.

부산시는 주거비율 90% 미만, 주변 임대료 80% 수준의 임대주택 공급 시 상한 용적률 1300%를 적용 중이다.

지역 주택건설업계는 용적률 상향으로 발생하는 개발이익의 절반 수준을 공공기여하는 것도 방법이라고 설명했다. 규제로 사업을 막을 게 아니라, 세수가 부족한 상황에서 기부채납으로 시가 추진 중인 주거여건개선 사업에 활용할 수 있다는 것이다.

대한주택건설협회 광주전남도회 관계자는 “주택업계가 주장하고 있는 규제 완화 안을 적용할 경우, 젊은 층 유입으로 도심 공동화를 방지하고 거주자 증가로 침체된 구도심 상권경제도 회복 될 수 있다”며 “특히 고용 등 여러지표에서 지역 경제의 30% 가량을 차지하고 있는 건설업계의 활성화를 위해서라도 규제 완화가 시급하다”고 설명했다.

/김민석 기자 mskim@kwangju.co.kr