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1주택자·전세까지 돈줄 죄기…이젠, 집값 잡을 수 있을까
9·13부동산 대책 내용과 전망
1주택자 실수요만 대출 가능
무주택자도 고가주택 대출 제한
종부세율 참여정부 보다 높아
3억∼6억 구간 19만명 대상

2018. 09.14. 00:00:00

정부가 13일 내놓은 ‘주택시장 안정대책’은 집 없는 실수요자 중심의 대출이 주요 내용이다. 금융을 투기로 이용하는 것을 막고, 무주택자도 대출로 고가주택의 투자를 금지하는 것이 골자다. 임대업과 전세대출까지 돈줄을 온통 조였다. 하지만, 부동산 시장에 풀어진 자금이 많은 만큼 대출규제와 세율 인상으로는 집값을 잡지 못할 것이라는 회의론도 나오고 있다.
◇집 있는 사람 대출 규제 대폭 강화=정부는 ‘집 없는 사람’과 ‘집 있는 사람’을 갈랐다.
서민 실수요자와 무주택 세대는 이번 규제의 예외다. 무주택 세대는 기존대로 투기지역·투기과열지구는 LTV 40%, 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 40%를 적용한다. 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%다. 서민 실수요자는 일반 무주택자보다 10%포인트 높다.
집 있는 사람은 대출규제가 대폭 강화됐다. 당장 오는 14일 계약 체결분부터다. 특히 2주택 이상을 보유한 경우 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다.
집이 한 채만 있어도 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 다만 단순 이사인 경우 2년 안에 기존주택을 처분하는 조건으로 허용한다. 2년 안에 1주택자 상태로 되돌아가라는 것이다. 취학, 근무, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유 역시 처분 조건부로 허용된다.
집이 없어도 공시가격 9억원 초과의 고가주택을 살 때 역시 주택담보대출이 제한된다. 무주택이면 2년 안에 전입해 실거주해야 한다. 1주택자도 기존 주택을 2년 안에 처분해야 한다. 예외 적용 요건을 어길 경우 주택 관련 대출이 3년간 금지된다.
요약하면 2주택자 이상은 돈을 더 빌려 집을 살 생각을 하지 말라는 것이고, 1주택자는 실수요인 경우에만 돈을 빌려주겠다는 것이다.
◇임대사업자·전세자금 대출도 규제=주택담보대출의 LTV 강화 외에 이번 대책에는 자영업자대출 중 임대사업자대출과 전세자금대출에 대한 규제가 포함됐다. 이들 두 가지는 다주택자와 갭투자를 부추겨 집값이 급등하게 된 ‘규제 우회 수단’으로 지목돼왔다.
우선 전세대출의 경우 2주택 이상 보유자에게는 공적보증(주택도시보증공사, 주택금융공사)이 제공되지 않는다. 공적보증이 없으면 은행들은 전세대출을 취급하지 않는다. 지금까지는 주택보유 수와 무관하게 전세대출 보증이 제공됐지만, 앞으로는 금지되는 것이다.
1주택자도 부부합산 연소득이 1억원을 넘지 않아야 보증이 제공된다. 무주택자는 소득과 무관하게 보증을 받을 수 있다.
임대사업자는 지금껏 가계대출로 분류되지 않는 임대사업자대출을 받았다. LTV가 적용되지 않아 60∼80%를 빌릴 수 있었다. 앞으로는 주택담보대출과 마찬가지로 투기지역·투기과열지구의 주택을 담보로 한 경우 LTV 40%가 적용된다. 대출금액이 반 토막 나는 것이다.
또 주택담보대출이 이미 있는 임대사업자가 투기지역에서 주택 취득을 목적으로 새로 주택담보대출을 받는 것은 금지된다. 임대주택 개·보수 등 운전자금 대출만 허용된다. 금융위는 전세대출의 경우 실거주가 아닌 것으로 확인될 경우, 임대사업자대출은 용도외 유용이 드러날 경우 대출금을 회수할 방침이다.
◇최고 종부세율 참여정부보다 높게=이번 안은 정부가 7월 발표한 정부의 종부세 개편안보다 다주택자 세 부담을 크게 늘리고 세율 인상 대상도 대폭 확대한 것이 특징이다.
과세표준 3억원 이상 구간에서 종부세율이 현행보다 0.2%포인트∼0.7%포인트 인상된다.
기존 정부안에선 과표 6억원 이하 구간은 세율인상 대상에서 제외했지만 이번에는 3억∼6억원 구간을 신설해서 이 구간 세율을 올리기로 했다. 과표 6억원 이하 종부세 납부자는 24만8000명으로 전체 납부자의 91%에 달한다. 이번 정부안에 따라 과표 3억∼6억원 구간 세율이 인상되면 약 19만명의 종부세 납부자가 세율 인상 영향을 받을 것으로 예상한다.
3주택 이상 보유자 세율도 현행보다 최고 1.2%포인트 인상됐다.
기존 정부안(최고 인상폭 0.8%포인트) 보다 대폭 강화됐다.
이에 따라 과표 94억원 초과 구간 세율은 3.2%가 돼 참여정부 당시 최고세율인 3.0%를 넘어서게 됐다.
조정대상지역의 2주택자는 다른 지역 3주택 이상 보유자와 같은 세율이 적용된다.
◇주택 구입 자금조달 계획도 꼼꼼히 확인=이번 부동산 대책에는 과열지역에서 집을 살 때 제출받는 ‘자금조달계획서’ 내용을 더 깐깐하게 만들어 이른바 ‘금수저’가 편법으로 고가 주택을 사는 것을 막는 방안이 포함돼 있다.
자금조달계획서는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 살 때 제출해야 하는 서류로서 어떤 돈으로 집을 구매하는지, 언제 어떻게 입주할 것인지 계획을 밝히는 것이다.
집을 구입하기 위해 마련한 돈은 ‘자기자금’과 ‘차입금’으로 나눠 신고해야 한다.
자기자금 항목은 ▲예금 ▲부동산매도액 ▲주식채권 ▲보증금 승계 ▲현금 등 기타로 나뉘는데, 국토부는 여기에서 ‘부동산매도액’을 ‘부동산 처분 등(기존주택보유현황)’으로 바꾸고 ‘증여·상속’을 추가했다.다주택자에 대해서는 더욱 꼼꼼히 자금 조성 과정을 살펴보고 불법 증여나 상속을 추적하겠다는 뜻이다.차입금도 ▲대출액 ▲사채 ▲기타로 돼 있으나 ‘사채’를 ‘회사지원금 및 사채’로 바꾸고 ‘임대보증금’을 추가했다. /연합뉴스

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